Il contratto rent to buy rientra nell’ambito del PPP?

A seguito di segnalazione, l’ANAC è stata chiamata a pronunciarsi circa un’operazione di cessione a privati del compendio immobiliare e della relativa azienda di R.S.A./ R.P.  Tale operazione – a seguito di due tentativi di alienazione tramite asta pubblica andati entrambi deserti – è stata configurata dai proponenti come concessione del godimento del bene e nel successivo eventuale trasferimento del diritto di proprietà della medesima unità immobiliare e della relativa azienda in favore della parte conduttrice, ai sensi e per gli effetti dell’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 e s.m.i., ossia il cd. contratto di rent to buy.

L’ANAC, preliminarmente alle considerazioni in diritto di tale scelta esercitata dall’amministrazione comunale, evidenzia che alla proposta di “rent to buy” era allegata esclusivamente la bozza di contratto e la stessa non comprendeva né un piano economico finanziario né una matrice dei rischi che dimostrasse il trasferimento del rischio operativo in capo al proponente: in definitiva, quindi, essa era priva del supporto documentale minimo per qualificare la proposta come partenariato pubblico privato in conformità alle previsioni del Codice dei contratti. Fatta tale premessa, che risulta di per sé sufficiente a escludere la proposta come PPP, l’ANAC analizza la fattispecie del rent to buy e circoscrive i confini di tale fattispecie rispetto l’ambito del Partenariato Pubblico Privato.

Si consideri preliminarmente la nozione di contratto rent to buy disciplinato dall’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 e s.m.i., il quale, al comma 1, è definito come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Già il dettato normativo circoscrive l’ambito di applicazione di tale fattispecie ai casi diversi dal leasing finanziario – quest’ultima fattispecie tipizzata quale contratto di PPP. In particolare, l’operazione di rent to buy si articola in due fasi:

1. nella prima (rent), si realizza il godimento immediato dell’immobile a fronte del pagamento di un canone;
2. nella seconda (buy), il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di acquisto del bene, imputando al prezzo di vendita dell’immobile, una quota parte del canone indicata nel contratto. Dalla disposizione in esame si evince che la successione tra le due fasi non è né obbligatoria né automatica, ma soltanto eventuale dato che l’acquisto dell’immobile è un diritto per il conduttore, ma non un obbligo. Il contratto di godimento in esame è finalizzato al trasferimento dell’immobile, in quanto attribuisce al conduttore il diritto di acquistare il bene concesso in godimento; il conduttore ha infatti il diritto di manifestare, entro un determinato termine, la propria volontà di acquistare l’immobile oggetto della locazione; si deduce che il locatore ha di conseguenza l’obbligo di cedere l’immobile al prezzo stabilito. Il conduttore ha inizialmente il diritto di godimento; successivamente, previa dichiarazione d’acquisto al concedente, manifesta la volontà di acquistare il diritto di proprietà.

Nell’ambito della contrattualistica pubblica, la concessione in godimento con diritto di acquisto (rent to buy), viene spesso accompagnata a un ulteriore negozio concessorio di servizio.

Il caso esaminato dall’ANAC rientra pienamente in tale fattispecie.

Ecco, dunque, che si pone la questione circa la possibilità, per il contratto di rent to buy – inteso nell’unione delle fattispecie di godimento con diritto di acquisto e concessione del servizio pubblico collegato alla struttura oggetto di godimento – di essere annoverato tra i contratti di PPP.

Sulla questione si è espressa recentemente anche la giurisprudenza di merito.

Come osservato dal TAR Liguria infatti, in tali circostanze il contratto rent to buy :” più che di una forma di partenariato pubblico-privato, [si tratta] di due negozi collegati, ossia il rent to buy e la concessione di un servizio pubblico di rilevanza economica, della quale ricorrono tutti gli indici elaborati dalla giurisprudenza: la presenza di un servizio rivolto alla produzione di utilità per soddisfare interessi generali; la tipica struttura trilaterale nella quale l’amministrazione concede lo svolgimento del servizio ad un gestore privato, che rende prestazioni agli utenti ed esige da questi il versamento di un prezzo (tariffa) per poter fruire del servizio, senza alcuna garanzia da parte della P.A. e, quindi, sopportando il rischio economico della gestione; la preordinazione dell’attività a soddisfare in modo diretto le esigenze di una platea di utenti e la sottoposizione del gestore ad una serie di obblighi, volti a conformare le prestazioni a regole di continuità, regolarità e standard di qualità; infine, la delega traslativa di poteri organizzatori dall’ente al privato, che regola e gestisce in autonomia la struttura, gli impianti e le attività assistenziali, nonché i rapporti con gli utenti, fermi il rispetto degli obblighi di servizio e i poteri di controllo in capo al Comune concedente” , escludendo in questo modo la fattispecie dal novero dei contratti PPP.